Em um cenário global onde metrópoles como Miami e Tóquio são apontadas como epicentros de uma possível bolha imobiliária, a cidade de São Paulo emerge como uma anomalia tranquilizadora. De acordo com o prestigiado UBS Global Real Estate Bubble Index 2025, a capital paulista não apenas apresenta baixo risco, mas é a única entre 25 cidades analisadas a registrar um índice negativo de -0.10, posicionando-se como o mercado imobiliário mais estável e seguro do mundo. Enquanto o banco suíço alerta para os preços “exagerados” em centros financeiros internacionais, impulsionados por migrações de alta renda e especulação, São Paulo navega em águas diferentes, ancorada por uma realidade de preços reais ainda 25% abaixo do pico de 2014 e pela disciplina imposta pelas altas taxas de juros locais. Este relatório, que serve como um termômetro de risco para investidores globais, revela que a trajetória de prudência do mercado paulistano, embora menos glamourosa, pode ser sua maior virtude em tempos de incerteza.
O estudo do UBS é construído sobre uma análise multifatorial que vai além da simples observação de preços. A metodologia do índice avalia cinco subindicadores críticos: a relação entre preço e renda da população local, a comparação entre o custo de comprar versus alugar, o crescimento do volume de hipotecas em relação ao PIB, a participação do setor de construção no PIB e, finalmente, o desvio dos preços da cidade em relação à média nacional. São Paulo se sai consistentemente bem nestas métricas, indicando que sua valorização recente não se descolou dos fundamentos económicos básicos. Esta robustez metodológica contrasta com a situação de Dubai, onde um boom económico recente elevou drasticamente o risco, ou de Madri, que registou o maior aumento real de preços no último ano. O TRATEAQUI Notícias apurou que a consistência da análise do UBS a tornou uma referência para fundos de investimento internacionais que precisam mapear seus riscos em diferentes jurisdições.
A principal âncora que tem mantido São Paulo longe de uma bolha é, ironicamente, um dos maiores desafios para o consumidor brasileiro: o custo do crédito. Com as taxas de financiamento imobiliário mantendo-se em patamares de dois dígitos, a capacidade de os compradores se alavancarem de forma excessiva é drasticamente reduzida. Enquanto a crise de 2008 nos EUA foi alimentada por crédito fácil e irresponsável, o cenário brasileiro atual é de empréstimos conservadores e análise rigorosa de risco por parte dos bancos. Matthias Holzhey, autor principal do estudo no UBS, destacou que “enquanto as taxas elevadas de financiamento penalizarem o endividamento, fortes ganhos de preço são improváveis” em mercados como o paulistano. Esta contenção natural atua como um freio poderoso contra a especulação desenfreada.
Esta dinâmica fez com que o aluguel se tornasse uma opção financeiramente mais atrativa do que a compra para uma grande parcela da população. Como consequência, o mercado locatário experimentou um aquecimento significativo. Os aluguéis em São Paulo tiveram um aumento real de 5% no último ano e estão aproximadamente 25% acima dos níveis de 2022, reflexo de uma forte demanda por locação e de uma taxa de vacância baixa em bairros bem localizados. Este movimento é um sinal de saúde, pois demonstra que os preços estão respondendo a uma demanda real por moradia, e não a meras expectativas de valorização futura, que é o combustível das bolhas.
É crucial diferenciar a percepção de preços altos da existência de uma bolha. Muitos paulistanos podem estranhar a classificação do UBS ao caminhar por bairros como Jardins ou Itaim Bibi, onde os valores por metro quadrado atingem patamares estratosféricos. No entanto, uma bolha caracteriza-se por uma alta descolada da realidade, impulsionada por especulação. Em São Paulo, a alta nominal observada na última década reflete, em grande parte, a inflação acumulada de 92% desde 2014. Quando se descontam os efeitos inflacionários, os preços reais dos imóveis caíram cerca de um quarto entre 2014 e 2022 e permanecem estáveis desde então. Ou seja, em termos de poder de compra real, o imóvel em São Paulo está mais acessível hoje do que estava há uma década.
Para se ter uma ideia do abismo que separa São Paulo de um mercado efetivamente em risco, Miami lidera o índice do UBS com uma pontuação de 1.79 (contra -0.10 de SP). A cidade da Flórida viu seus preços reais dispararem quase 50% desde o final de 2019, impulsionados por uma onda migratória de indivíduos de alta renda de outros estados americanos, que competem por propriedades à beira-mar. Tóquio e Zurique completam o pódio de risco alto, com índices de 1.67 e 1.51, respectivamente. Esta comparação global evidencia que os desafios de acesso à moradia em São Paulo são fundamentalmente diferentes de uma situação de bolha especulativa.
Apesar do cenário global de desaceleração, o mercado imobiliário brasileiro como um todo mostra sinais de vigor. Dados de 2025 apontam que as vendas de unidades residenciais na cidade de São Paulo cresceram 40.6% nos primeiros dois meses do ano, enquanto os lançamentos tiveram um aumento expressivo de 130.3% no mesmo período. Este aquecimento, no entanto, é visto por especialistas como uma resposta à demanda reprimida e não como um sinal de superaquecimento perigoso. Rafael Machado, CEO da plataforma Meu Imóvel, projeta que “com uma diminuição dos juros, devemos enxergar uma nova ‘corrida’ imobiliária, com provável aumento dos preços acima da inflação”. Esta expectativa sinaliza que o mercado atual é visto como uma base sólida para um crescimento futuro sustentado.
A conclusão do relatório do UBS é clara: o risco de uma correção abrupta e generalizada nos preços dos imóveis em São Paulo é remotamente baixo. A estabilidade, conquistada a duras penas após anos de recessão e alta de juros, tornou a capital paulista um porto seguro relativo em um mundo onde o mercado imobiliário parece caminhar sobre uma corda bamba. O estudo não prevê quando ou se uma bolha irá estourar em outros centros urbanos, mas serve como um alerta para investidores. Para o cidadão comum de São Paulo, a análise oferece um consolo paradoxal: a mesma taxa de juros que torna o sonho da casa própria tão distante é também o que protege o mercado de uma crise catastrófica. A lição que fica é que, no cenário imobiliário, a virtude da estabilidade muitas vezes supera o perigo da euforia.
