Na aquisição de imóveis por meio do instituto jurídico da arrematação via leilão judicial, é fundamental buscar orientação preventiva sobre a extensão da responsabilidade do arrematante por débitos pretéritos de condomínio e tributos (IPTU/TLP).
Dependendo do teor do edital e da aplicação das normas processuais relativas à alienação judicial, bem como dos efeitos práticos da arrematação – como imissão na posse, baixa de restrições, comunicação a órgãos e concessionárias, e prevenção de litígios -, há consequências que devem ser mensuradas e provisionadas pelo interessado.
As normas aplicáveis à arrematação de imóvel via leilão judicial incluem: Constituição Federal (art. 5º, II e XXXVI; art. 37, caput); Código de Processo Civil (art. 886, VI; art. 903; art. 904; art. 908, §1º); Código Civil (art. 1.345; art. 186; art. 927); CTN (art. 130, parágrafo único); e Lei 9.514/1997.
A título de exemplificação, destacam-se os tipos de riscos a serem enfrentados pelo candidato à arrematação:
- Risco de cláusula editalícia específica imputando saldo residual de despesas condominiais não cobertas pelo preço;
- Risco de cobranças administrativas ou judiciais posteriores por condomínio ou Município, apesar da sub-rogação legal;
- Risco de vícios do procedimento (publicidade insuficiente, ausência de intimações essenciais, preço vil) que têm por consequência ações anulatórias que impactam na estabilidade da aquisição;
- Risco possessório (ocupantes, locatários, eventuais alegações de vulnerabilidade);
- Risco de despesas de regularização pós-arrematação (ITBI, custas de registro, adequação cadastral).
Para todos esses riscos apontados, existem soluções jurídicas preventivas plausíveis. O planejamento e a gestão jurídica com um advogado especializado em Direito Imobiliário constituem a recomendação primordial para quem investe nessa modalidade de aquisição imobiliária.
